Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có dự thảo mới nhất xin ý kiến dự án Luật Đất đai (sửa đổi) với nội dung sẽ cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ trước ngày 1-7-2014 mà không vi phạm pháp luật về đất đai.
Quá trình sử dụng, kh.ông ít đất nông n.ghiệp được tách thửa, phân lô, tự chuyển mục đích sử dụng đất, vi phạm Luật Đất đai – Ảnh: MAI VINH
Đồng thời, kh.ông thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền.
Dự thảo cũng cho hay Chính phủ thống nhất với phương án đã thiết kế trong dự thảo luật do Ủy ban Thường vụ Quốc hội gửi Chính phủ với một trong các nội dung như trên. Xung quanh nội dung này, T.uổi Trẻ ghi nhận một s.ố ý kiến của các đại biểu Quốc hội, chuyên gia, người dân…
Đại biểu TẠ VĂN HẠ (phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục):
Việc Luật Đất đai sửa đổi đề xuất quy định thời điểm công nhận quyền sử dụng đất như trên là cần thiết. Bởi ở nhiều địa phương có t.ình trạng đa s.ố bà con có đất cha ông để lại như tặng, cho l.àm nhà nhưng nhiều gia đình kh.ông có giấy tờ.
Khi chính quyền địa phương th.ông b.áo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo đóng t.iền thì do đa phần là người nghèo nên bà con cũng kh.ông có t.iền.
Do đó, với những trường hợp ở ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, kh.ông có tranh chấp, vi phạm thì việc cấp sổ này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân ổn định cuộc s.ống; đồng thời giúp Nhà nước quản lý được t.ốt hơn.
Tuy nhiên, điều quan trọng vẫn cần nhấn mạnh dứt khoát kh.ông được vì việc nới thời hạn này mà hợp thức hóa cho các sai phạm về đất đai. Riêng những vùng khó khăn, bà con dân tộc thiểu s.ố… có thể bổ sung chính sách của Nhà nước hỗ trợ kinh phí đo đạc, lập hồ s.ơ cấp sổ đỏ.
Đồng thời, có chính sách g.iảm t.iền sử dụng đất phù hợp để người dân có điều kiện an cư, yên tâm sản xuất, ổn định cuộc s.ống.
Đại biểu PHẠM VĂN THỊNH (ủy viên Ủy ban Kinh tế):
Dự thảo mới mở rộng thời gian cấp sổ cho đất sử dụng đến trước ngày 1-7-2014 là cần thiết, nhằm tạo điều kiện cho người dân có được giấy tờ đất đai chủ yếu ở nông th.ôn, các vùng sâu, xa, khó khăn ổn định cuộc s.ống.
Điều kiện để cấp giấy chứng nhận với những trường hợp này là kh.ông thuộc các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai như lấn ch.iếm, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng và giao trái thẩm quyền đã được quy định trong dự luật.
Chính sách này kh.ông nhằm hợp thức hóa cho các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.
Trong thời gian tới, khi luật sửa đổi được th.ông qua, Chính phủ chắc chắn sẽ phải ban hành nghị định để có hướng dẫn cụ thể về nội dung này giúp các địa phương thực hiện, đảm bảo việc quản lý cho t.ốt cũng như tạo điều kiện cho người dân.
Song một điểm cũng cần nhấn mạnh là phải cương quyết chống tiêu c.ực, lạm dụng trong vấn đề này.
Đồ họa: N.KH.
Đồ họa: N.KH.
Đại biểu PHẠM VĂN HÒA (ủy viên Ủy ban Pháp luật):
Đây là vấn đề rất phức tạp ở các địa phương. Thực tế, trên hồ s.ơ địa chính vẫn thể hiện thửa đất của hộ gia đình, cá nhân đó, thửa đất kh.ông có tranh chấp, kh.ông vi phạm, nhưng chưa có quy định cụ thể để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp này.
Do đó, việc phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp này là cần thiết. Việc dự luật quy định thời gian đến trước ngày 1-7-2014 cũng là phù hợp, đáp ứng được yêu cầu chính đáng, quyền lợi của người dân.
Tuy nhiên, sau khi luật có hiệu lực phải l.àm rõ từng trường hợp cụ thể. Trong đó, x.ác định rõ kh.ông có vi phạm pháp luật đất đai và l.àm rõ lý do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cùng với đó, cần phải có cơ chế cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vì có những trường hợp có đất sử dụng hợp pháp từ trước đến nay nhưng kh.ông có điều kiện về tài chính để đi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do vậy, Nhà nước cần có chính sách để hỗ trợ những đối tượng này, đây cũng là điều kiện để Nhà nước quản lý t.ốt hơn về đất đai. Còn với các trường hợp ch.iếm dụng đất thì Nhà nước cũng phải thu t.iền sử dụng đất.
GS ĐẶNG HÙNG VÕ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường):
Đây kh.ông phải quy định mới mà đã được quy định tại các luật đất đai trước đây như 1993, 2003, 2013.
Với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay là tiếp tục thực hiện tinh thần theo luật cũ và điều chỉnh ranh giới thời gian đến 1-7-2014. Việc này cũng có nhiều điểm tích c.ực.
Tuy nhiên, ở đây cần thấy ở luật từ năm 1993 đã nêu tất cả đất sử dụng ổn định, có x.ác nhận, kh.ông có tranh chấp trước ngày 15-10-1993 thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, mỗi luật sửa sau này lại kéo dài ra và chính điều này l.àm cho các địa phương khó thực hiện.
Do đó theo tôi, nên xem xét lại, có cần du di thời gian kh.ông hay chỉ cần quản lý theo đúng thời điểm trước 15-10-1993. Còn với việc sử dụng đất sau 15-10-1993 cần xem xét có lấn ch.iếm kh.ông, nguồn gốc đất ra sao, sử dụng đất thế nào. Từ đó, thực hiện đúng theo pháp luật đất đai về vấn đề này.
Ông NGUYỄN HẢI LONG (trưởng phòng tư vấn pháp lý Công ty luật TNHH AGL):
Thực tiễn trên địa bàn TP.HCM cũng như trên cả nước có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông n.ghiệp, đã được cấp sổ.
Quá trình sử dụng có phát s.inh bi.ến động như cha mẹ để thừa kế, tặng cho, hộ gia đình tách hộ riêng để ở, bán bớt một phần đất… dẫn đến việc tách thửa, xây nhà trên đất.
Đồng thời, pháp luật đất đai qua các thời kỳ chưa kịp điều chỉnh nên nhà đất phát s.inh này chưa được cấp sổ. Điều này gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch…
Đồng thời người dân sử dụng đất cũng khó khăn khi quyền lợi khó được bảo đảm vì chưa có sổ.
Để g.iải quyết tồn tại đó, trước đây tại nghị định s.ố 43/2014/NĐ-CP đã cho phép g.iải quyết đối với những trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho bằng giấy tay trước ngày 1-7-2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực).
Tuy nhiên, việc áp dụng nghị định 43 để cấp sổ còn những vướng mắc nhất định vì đất chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế phát s.inh nhà xây dựng trên đó nên việc cấp sổ phải dựa vào quy định liên quan pháp luật xây dựng, Luật Nhà ở, quy hoạch…
Nay dự thảo luật đất đai mới nhất đã “nới” điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất, cấp sổ cho hộ gia đình, cá nhân kh.ông có giấy tờ về quyền sử dụng đất, kh.ông vi phạm pháp luật đất đai, kh.ông thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền đến trước ngày 1-7-2014. Như thế dự thảo sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân được có sổ.
Tuy nhiên cần lưu ý rằng dự thảo luật đất đai đã “nới” điều kiện thì các quy định pháp luật liên quan cũng cần phải sửa đổi, bổ sung phù hợp mới thực hiện thống nhất được.
Một khu đất nông n.ghiệp cấm xây dựng tại quận Bình Tân, TP.HCM – Ảnh: TỰ TRUNG
Một khu đất nông n.ghiệp cấm xây dựng tại quận Bình Tân, TP.HCM – Ảnh: TỰ TRUNG
Đất sử dụng trước 18-12-1980
Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và kh.ông phải nộp t.iền sử dụng đất. Với thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định thì diện tích đất ở được x.ác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và kh.ông phải nộp t.iền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời s.ống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại dự thảo thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời s.ống và người sử dụng đất phải nộp t.iền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này.
Với phần đất còn lại của thửa đất này nếu đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời s.ống cũng được x.ác định là đất ở nhưng phải nộp t.iền sử dụng đất.
Đối với đất sử dụng vào sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông n.ghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông n.ghiệp, thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế và thu t.iền sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông n.ghiệp thì được công nhận là đất nông n.ghiệp. Nếu người sử dụng muốn công nhận theo mục đích phi nông n.ghiệp và phù hợp với quy hoạch thì sẽ được công nhận theo mục đích đó và phải nộp t.iền sử dụng đất.
Đất từ 18-12-1980 đến 15-10-1993
Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở, kh.ông phải nộp t.iền sử dụng đất.
Còn nếu diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời s.ống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời s.ống đó.
Còn thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông n.ghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì nếu diện tích đất ở nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở sẽ được công nhận toàn bộ diện tích; trường hợp lớn hơn thì công nhận bằng hạn mức.
Riêng phần diện tích còn lại sau khi đã được x.ác định theo các trường hợp trên thì x.ác định là đất nông n.ghiệp, Nhà nước giao đất kh.ông thu t.iền sử dụng đất.
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông n.ghiệp mà phù hợp quy hoạch thì sẽ được công nhận và phải nộp t.iền sử dụng đất.
Đất sử dụng từ 15-10-1993 đến 1-7-2014
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở. Với diện tích đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời s.ống đó.
Còn với thửa đất có nhà mà diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Đối với các thửa đất thuộc các trường hợp khác, dự thảo luật quy định tương tự với các trường hợp như thời kỳ trước, chỉ khác là dựa trên căn cứ hạn mức giao đất ở nông th.ôn hoặc đô thị do UBND cấp tỉnh quy định thay vì hạn mức công nhận đất ở.
Tại các quận, huyện vùng ven của TP.HCM, kh.ông ít người tách thửa cho con cái, bán bớt để tạo s.inh kế đã hình thành nên nhiều nhà đất tự ý tách thửa, mua bán giấy tay tồn tại từ nhiều năm.
Điển hình như anh Trần Thống (ngụ xã Vĩnh L.ộc A, huyện Bình Chánh) mua bằng giấy tay thửa đất nông n.ghiệp và cất nhà từ năm 2009 và ở ổn định đến nay. Do đất nông n.ghiệp và chủ đất vẫn chưa thực hiện thủ tục tách thửa nên hàng chục năm nay gia đình anh Thống vẫn chung sổ với chủ đất.
Và dù cư trú, s.inh s.ống ổn định nhưng do chưa có sổ nên gia đình anh kh.ông đăng ký được hộ khẩu dẫn đến kh.ông ít khó khăn cho việc học hành của con cái hay hưởng các chính sách chăm lo của địa phương.
“Nếu Luật Đất đai mới cho phép cấp sổ cho đất sử dụng ổn định trước tháng 7-2014 thì tôi có cơ hội đi đăng ký cấp sổ cho mình”, anh Thống nói.
Và để g.iải quyết t.ình trạng trên cũng như nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mới đây Sở Tài nguyên – Môi trường đã triển khai giao UBND các quận, huyện, TP Thủ Đức chỉ đạo các cơ quan liên quan phối hợp chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai rà soát về người sử dụng đất, quá trình sử dụng, ranh giới đất, rà soát quy hoạch…
Từ đó xử lý đối với vi phạm pháp luật đất đai trước khi cấp sổ. Trường hợp đủ điều kiện cấp sổ thì giao các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp.
Đối với hồ s.ơ các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đã tiếp nhận trước thời điểm 18-6-2019 thì chấp thuận thời điểm hình thành thửa đất tách ra để chuyển nhượng bằng giấy tay trước 1-7-2014 (theo nghị định 43) để áp dụng các quyết định của UBND TP về quy định diện tích t.ối thiểu được tách thửa để g.iải quyết cấp sổ.
Đối với hồ s.ơ chưa tiếp nhận, người dân cần kê khai, đăng ký cho cơ quan chức năng địa phương chậm nhất đến ngày 31-12-2023 để được xem xét g.iải quyết.
Một lãnh đạo quận tại TP.HCM: Kh.ông phải trường hợp nào cũng được cấp sổ
Theo dự thảo Luật Đất đai mới, những đối tượng bảo đảm điều kiện sẽ được cơ quan chức năng g.iải quyết cấp sổ lần đầu. Tuy nhiên các trường hợp đất nông n.ghiệp tự ý tách thửa, phân lô, mua bán giấy tay, tự chuyển mục đích, xây dựng nhà ở… trước thời điểm 1-7-2014 là các trường hợp có vi phạm sử dụng đất thì kh.ông được áp dụng quy định của dự thảo Luật Đất đai mới để g.iải quyết.
Để g.iải quyết cấp sổ các trường hợp này phải rà soát, đối ch.iếu với từng trường hợp cụ thể về nguồn gốc pháp lý đất, quá trình sử dụng, quy hoạch, tranh chấp (nếu có)… Từ đó, phải xem xét xử lý trước một bước vi phạm hành chính về pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất.
Tiếp đó, mới áp dụng các quy định liên quan về xây dựng, quy hoạch xem xét việc cấp sổ cho nhà đất theo quy định.
Nguồn : https://tuoitre.vn/xem-xet-cap-so-do-cho-dat-khong-giay-to-truoc-1-7-2014-20231231082557864.htm
